전체 글32 같은 신통기획인데 투자 결과가 갈리는 이유 신속통합기획은 서울 재개발 시장에서 가장 강력한 기대 신호 중 하나입니다. 신통기획 대상지로 선정되었다는 사실만으로도 시장의 관심이 집중되고, 가격이 먼저 움직이는 경우가 많습니다. 많은 투자자는 신통기획이라는 타이틀이 붙으면 비슷한 투자 결과를 기대합니다. 그러나 실제 현장에서는 같은 신통기획 지역임에도 불구하고 어떤 곳은 빠르게 가격이 오르고, 어떤 곳은 수년째 제자리인 경우가 반복됩니다. 이 차이는 우연이 아니라 구조에서 비롯됩니다. 이 글에서는 같은 신통기획이라는 조건 아래에서도 투자 결과가 갈리는 핵심 이유를 세 가지 구조로 설명합니다. 1. 행정 우선순위와 도시계획 적합성에서 갈립니다신통기획은 일괄적인 혜택이 아니라, 행정이 빠르게 정비하고 싶은 구역을 선별적으로 밀어주는 제도입니다. 따라.. 2026. 1. 15. 토지 등기보다 건물 등기가 더 중요한 경우 부동산 투자에서는 일반적으로 토지 등기가 가장 중요하다고 배웁니다. 토지가 곧 가치이고, 건물은 시간이 지나면 사라지는 존재라는 인식이 널리 퍼져 있습니다. 특히 재개발이나 재건축을 염두에 둔 투자에서는 대지지분이 핵심 기준으로 여겨집니다. 그러나 실제 현장에서는 토지 등기보다 건물 등기가 더 중요하게 작동하는 상황이 분명히 존재합니다. 이 차이를 이해하지 못하면 같은 대지지분을 가지고도 전혀 다른 결과를 맞게 됩니다. 이 글에서는 토지보다 건물 등기가 더 중요한 구조가 언제 만들어지는지를 설명합니다. 1. 권리 산정이 건물 기준으로 이루어지는 구역입니다재개발이나 재건축에서 가장 중요한 것은 권리 산정 방식입니다. 많은 투자자는 토지 지분만 보면 된다고 생각하지만, 실제로는 건물의 등기 상태가 권리.. 2026. 1. 11. 재개발 지역에서 유독 경매가 많은 이유 재개발 지역을 보다 보면 유독 경매 물건이 많이 등장하는 것을 쉽게 확인할 수 있습니다. 같은 노후 주거지라도 재개발 이야기가 없는 지역보다, 재개발 기대가 형성된 곳에서 경매 물건이 반복적으로 나옵니다. 겉으로 보면 개발 호재가 있는 지역인데 왜 매물이 경매로 쏟아지는지 의문이 생기기 마련입니다. 그러나 이 현상은 우연이 아니라 재개발 지역이 가지는 구조적 특성에서 비롯됩니다. 이 글에서는 재개발 지역에서 경매 물건이 많은 이유를 네 가지 구조로 나누어 설명합니다. 1. 재개발 기대가 과도한 레버리지를 만듭니다재개발 지역에서 경매가 많은 가장 큰 이유는 기대가 레버리지를 키우기 때문입니다. 재개발이 될 것이라는 기대는 투자자에게 미래 가치에 대한 확신을 심어줍니다. 이 확신은 종종 과도한 대출.. 2026. 1. 7. 감정가가 높게 나온 빌라가 오히려 위험한 이유 부동산 경매나 빌라 투자를 하다 보면 감정가가 유독 높게 나온 물건을 마주하게 됩니다. 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 최저가를 보면 자연스럽게 저평가된 기회처럼 보이기도 합니다. 특히 초보 투자자일수록 감정가를 일종의 기준 가격이나 안전장치로 인식하는 경우가 많습니다. 그러나 실제 투자 현장에서는 감정가가 높게 나온 빌라일수록 오히려 주의해야 할 요소가 많습니다. 이 글에서는 감정가가 높다는 이유만으로 접근했을 때 왜 위험해질 수 있는지를 구조적으로 설명합니다. 1. 감정가는 시장 가격이 아니라 행정적 산정 값입니다감정가는 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과는 성격이 다릅니다. 감정가는 일정한 평가 기준과 공식에 따라 산정된 행정적 가격에 가깝습니다. 주변 시세, 공시지가, 건물 상태 등을 종합.. 2026. 1. 6. 같은 동네인데 재개발 추진 속도가 극단적으로 갈리는 이유 같은 동네, 같은 노후도, 같은 시기에 재개발 이야기가 시작됐는데도 결과는 전혀 다르게 흘러가는 경우가 많습니다. 한쪽은 정비구역 지정과 조합 설립을 빠르게 통과하는 반면, 다른 한쪽은 수년째 추진위 단계에서 멈춰 있거나 아예 논의가 사라지기도 합니다. 외부에서 보면 이해하기 어려운 장면이지만, 내부 구조를 들여다보면 속도가 갈릴 수밖에 없는 이유가 분명하게 존재합니다. 이 글에서는 같은 동네임에도 재개발 추진 속도가 극단적으로 갈리는 핵심 요인을 네 가지로 정리합니다. 1. 토지와 도로 구조가 처음부터 다릅니다재개발 추진 속도를 가르는 가장 기본적인 요소는 물리적 구조입니다. 같은 동네라고 해도 토지의 모양과 도로 접합 조건은 구역마다 크게 다릅니다. 대로와 접한 필지가 많고 도로 폭이 일정.. 2026. 1. 5. 신속통합기획에서 조용히 탈락하는 지역의 특징 신속통합기획은 정비사업의 속도를 높이기 위한 제도로 소개되며 시장의 큰 기대를 받았습니다. 발표 초기에는 신속통합기획이라는 단어만으로도 노후 지역의 가격이 반응했고, 일부 지역은 재개발 확정에 가까운 것처럼 인식되기도 했습니다. 그러나 시간이 지나면서 모든 신청 지역이 같은 결과를 얻는 것은 아니라는 점이 분명해졌습니다. 특히 눈에 띄는 반대나 공식적인 탈락 발표 없이, 조용히 흐지부지되는 지역들이 존재합니다. 이 글에서는 신속통합기획 과정에서 겉으로는 큰 문제가 없어 보이지만 실제로는 탈락하는 지역의 공통된 특징을 구조적으로 정리합니다. 1. 도시계획과의 정합성이 낮습니다신속통합기획에서 가장 중요하게 보는 요소 중 하나는 도시 전체의 계획 방향과의 정합성입니다. 개별 지역이 아무리 노후되고 불편.. 2026. 1. 5. 이전 1 2 3 4 ··· 6 다음
