전체 글42 재개발 지역에서 유독 경매가 많은 이유 재개발 지역을 보다 보면 유독 경매 물건이 많이 등장하는 것을 쉽게 확인할 수 있습니다. 같은 노후 주거지라도 재개발 이야기가 없는 지역보다, 재개발 기대가 형성된 곳에서 경매 물건이 반복적으로 나옵니다. 겉으로 보면 개발 호재가 있는 지역인데 왜 매물이 경매로 쏟아지는지 의문이 생기기 마련입니다. 그러나 이 현상은 우연이 아니라 재개발 지역이 가지는 구조적 특성에서 비롯됩니다. 이 글에서는 재개발 지역에서 경매 물건이 많은 이유를 네 가지 구조로 나누어 설명합니다. 1. 재개발 기대가 과도한 레버리지를 만듭니다재개발 지역에서 경매가 많은 가장 큰 이유는 기대가 레버리지를 키우기 때문입니다. 재개발이 될 것이라는 기대는 투자자에게 미래 가치에 대한 확신을 심어줍니다. 이 확신은 종종 과도한 대출.. 2026. 1. 7. 감정가가 높게 나온 빌라가 오히려 위험한 이유 부동산 경매나 빌라 투자를 하다 보면 감정가가 유독 높게 나온 물건을 마주하게 됩니다. 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 최저가를 보면 자연스럽게 저평가된 기회처럼 보이기도 합니다. 특히 초보 투자자일수록 감정가를 일종의 기준 가격이나 안전장치로 인식하는 경우가 많습니다. 그러나 실제 투자 현장에서는 감정가가 높게 나온 빌라일수록 오히려 주의해야 할 요소가 많습니다. 이 글에서는 감정가가 높다는 이유만으로 접근했을 때 왜 위험해질 수 있는지를 구조적으로 설명합니다. 1. 감정가는 시장 가격이 아니라 행정적 산정 값입니다감정가는 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과는 성격이 다릅니다. 감정가는 일정한 평가 기준과 공식에 따라 산정된 행정적 가격에 가깝습니다. 주변 시세, 공시지가, 건물 상태 등을 종합.. 2026. 1. 6. 같은 동네인데 재개발 추진 속도가 극단적으로 갈리는 이유 같은 동네, 같은 노후도, 같은 시기에 재개발 이야기가 시작됐는데도 결과는 전혀 다르게 흘러가는 경우가 많습니다. 한쪽은 정비구역 지정과 조합 설립을 빠르게 통과하는 반면, 다른 한쪽은 수년째 추진위 단계에서 멈춰 있거나 아예 논의가 사라지기도 합니다. 외부에서 보면 이해하기 어려운 장면이지만, 내부 구조를 들여다보면 속도가 갈릴 수밖에 없는 이유가 분명하게 존재합니다. 이 글에서는 같은 동네임에도 재개발 추진 속도가 극단적으로 갈리는 핵심 요인을 네 가지로 정리합니다. 1. 토지와 도로 구조가 처음부터 다릅니다재개발 추진 속도를 가르는 가장 기본적인 요소는 물리적 구조입니다. 같은 동네라고 해도 토지의 모양과 도로 접합 조건은 구역마다 크게 다릅니다. 대로와 접한 필지가 많고 도로 폭이 일정.. 2026. 1. 5. 신속통합기획에서 조용히 탈락하는 지역의 특징 신속통합기획은 정비사업의 속도를 높이기 위한 제도로 소개되며 시장의 큰 기대를 받았습니다. 발표 초기에는 신속통합기획이라는 단어만으로도 노후 지역의 가격이 반응했고, 일부 지역은 재개발 확정에 가까운 것처럼 인식되기도 했습니다. 그러나 시간이 지나면서 모든 신청 지역이 같은 결과를 얻는 것은 아니라는 점이 분명해졌습니다. 특히 눈에 띄는 반대나 공식적인 탈락 발표 없이, 조용히 흐지부지되는 지역들이 존재합니다. 이 글에서는 신속통합기획 과정에서 겉으로는 큰 문제가 없어 보이지만 실제로는 탈락하는 지역의 공통된 특징을 구조적으로 정리합니다. 1. 도시계획과의 정합성이 낮습니다신속통합기획에서 가장 중요하게 보는 요소 중 하나는 도시 전체의 계획 방향과의 정합성입니다. 개별 지역이 아무리 노후되고 불편.. 2026. 1. 5. 대지지분이 같아도 투자 가치가 달라지는 결정적 차이 부동산 투자에서 대지지분은 매우 중요한 기준으로 여겨집니다. 특히 빌라나 다세대, 재개발 후보지에서는 대지지분이 곧 미래 가치라고 인식되는 경우가 많습니다. 같은 평수의 대지지분을 보유하고 있으면 비슷한 수익을 기대할 수 있을 것이라 생각하기 쉽습니다. 그러나 실제 투자 현장에서는 대지지분이 같아도 결과가 극단적으로 갈리는 사례가 반복됩니다. 이 차이는 단순한 운이 아니라 구조에서 비롯됩니다. 이 글에서는 대지지분이라는 동일한 숫자 아래에서 투자 가치가 달라지는 결정적 요인을 정리합니다. 1. 대지지분의 위치와 집합 방식이 다릅니다대지지분은 숫자만 보면 동일해 보이지만, 그 지분이 어떤 방식으로 묶여 있는지에 따라 가치가 달라집니다. 하나의 큰 필지에 여러 동이 올라가 있는 구조와, 작은 필지 여.. 2026. 1. 4. 공시지가 대비 70퍼센트 매입이 가능한 빌라의 구조적 이유 부동산 투자 시장에서 공시지가 대비 70퍼센트 수준에 매입할 수 있는 빌라는 흔치 않습니다. 특히 서울과 수도권에서는 공시지가 자체가 보수적으로 산정되는 경우가 많기 때문에, 시세가 공시지가를 크게 상회하는 것이 일반적입니다. 그럼에도 불구하고 일부 빌라는 공시지가의 70퍼센트, 경우에 따라 그 이하로도 거래되거나 경매에서 낙찰됩니다. 이는 단순히 가격이 싸다는 의미가 아니라, 구조적으로 가격이 눌릴 수밖에 없는 이유가 존재한다는 뜻입니다. 이 글에서는 공시지가 대비 70퍼센트 매입이 가능한 빌라에서 반복적으로 발견되는 구조적 특징을 정리합니다. 1. 토지 가치가 분산되고 대지지분 체감이 낮습니다공시지가 대비 저렴하게 거래되는 빌라의 가장 큰 특징은 토지 가치가 체감되지 않는 구조입니다. 공시지가는 토.. 2026. 1. 2. 이전 1 2 3 4 5 6 7 다음
